Hämtat ur Civilutskottets betänkande, 2008/09:CU16
Grundläggande utformning
Bestämmelserna om ägarlägenheter utformas så att enskilda lägenheter i flerbostadshus kan innehas med en direkt äganderätt. Lägenheterna ska utgöra tredimensionella fastigheter av särskilt slag, ägarlägenhetsfastigheter. Till en ägarlägenhet ska knytas nödvändiga rättigheter till huset i övrigt och till den mark som huset står på.

Bestämmelser om fastighetsbildning
Allmänna bestämmelser om fastighetsbildning bör tillämpas även vid nybildning eller ombildning av ägarlägenhetsfastigheter.

–     Utgångspunkten bör vara att de särskilda bestämmelserna om tredimensionell fastighetsbildning, så långt det är möjligt och lämpligt, ska gälla även för ägarlägenhetsfastigheter.

–     I likhet med vad som gäller för andra tredimensionella fastigheter bör ägarlägenhetsfastigheter kunna bildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än annan fastighetsbildning för att tillgodose det avsedda ändamålet.

–     Det utrymme som ska kunna avskiljas för att utgöra en ägarlägenhetsfastighet ska vara avsett att rymma en enda bostadslägenhet.

–     De särskilda villkor som syftar till att förhindra en långtgående uppsplittring av fastighetsbeståndet ska inte tillämpas vid ny- eller ombildning av ägarlägenhetsfastigheter.

–     Ägarlägenhetsfastigheter ska tills vidare kunna bildas endast i samband med nyproduktion. Med nyproduktion avses från grunden nyuppförda byggnader, tillbyggnader i form av ägarlägenheter ovanpå befintliga byggnader samt äldre byggnader som byggs om till flerbostadshus. Det ska i samtliga fall stå klart att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheten ska omfatta inte inom åtta år före beslutet om fastighetsbildning till någon del har använts som bostadslägenhet.

–     Tills vidare ska gälla att ägarlägenhetsfastigheter ska ingå i en sammanhållen enhet om minst tre sådana fastigheter.

–     I likhet med vad som gäller för andra ännu inte bebyggda tredimensionella fastigheter bör det under vissa begränsade förutsättningar vara möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter avsedda för planerade men ännu inte uppförda bostadslägenheter. Dessa förutsättningar bör vara desamma som för andra ännu inte bebyggda tredimensionella fastigheter, nämligen att fastighetsbildningen är nödvändig för att trygga finansieringen eller uppförandet av bostadslägenheten och det kan antas att ägarlägenhetsfastigheten får användning för sitt ändamål inom en nära framtid. Vid fastighetsbildning för ännu inte uppförda bostadslägenheter bör lantmäterimyndigheten, som vid annan tredimensionell fastighetsbildning, besluta om den tid inom vilken lägenheten ska ha uppförts. Lantmäterimyndigheten bör också kunna förlänga en sådan tidsfrist.

–     Det som gäller för andra tredimensionella fastigheters gränser bör gälla även för ägarlägenhetsfastigheters gränser.

–     Uppgifter om ägarlägenhetsfastigheter bör registreras i fastighetsregistret. Ägarlägenhetsfastigheter bör vid registrering i fastighetsregistrets allmänna del ges samma slag av registerbeteckningar som andra fastigheter.

–     Nuvarande regler om inlösen av tredimensionella fastigheter som inte längre tjänar sitt ändamål bör gälla även för ägarlägenhetsfastigheter.

–     Det nuvarande kravet på att en tredimensionell fastighet för bostadsändamål ska vara ägnad att omfatta minst fem bostadslägenheter ändras. Sådan fastighetsbildning ska få ske om fastigheten är ägnad att omfatta minst tre lägenheter. Det sagda ska dock inte gälla när fastighetsbildningen avser ny- eller ombildning av ägarlägenhetsfastigheter.

Särskilt om samverkansfrågor
En ägarlägenhetsfastighet bör, liksom andra tredimensionella fastigheter, tillförsäkras de rättigheter som behövs för att fastigheten ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt.

–     En ägarlägenhetsfastighets behov av samverkan med andra fastigheter ska i första hand tryggas genom inrättandet av en gemensamhetsanläggning. Behovet av en sådan anläggning ska dock prövas i det enskilda fallet.

–     Det bör inte införas några särskilda bestämmelser om utformningen av en gemensamhetsanläggning som ägarlägenhetsfastigheter deltar i.

–     En samfällighet som tryggar en ägarlägenhetsfastighets behov ska förvaltas av en samfällighetsförening.

–     De regler som gäller för samfällighetsföreningar som vanliga tredimensionella fastigheter ingår i, bl.a. särskilda regler om fondering m.m., bör gälla även för samfällighetsföreningar som ägarlägenhetsfastigheter ingår i.

Grannelagsrättsliga frågor
De regler om grannelagsrätt och miljöskydd som gäller för andra fastigheter bör gälla även för ägarlägenhetsfastigheter.

–     I fråga om byggnader och andra anläggningar som hör till skilda fastigheter, varav minst en är en ägarlägenhetsfastighet eller någon annan tredimensionellt avgränsad fastighet, ska följande gälla. När ägaren av en del av anläggningen använder sin del, ska han eller hon se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Ägaren ska även i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför anläggningen. Ägaren ska se till att detta fullgörs också av personer som hör till ägarens hushåll eller som besöker honom eller henne som gäster, personer som ägaren har inrymt i sin del av anläggningen, eller personer som för ägarens räkning utför arbete i ägarens del av anläggningen. Om störningar inträffar, ska allmän domstol kunna förelägga en ansvarig ägare vid vite att se till att störningarna upphör. En talan om detta ska kunna väckas – förutom av ägaren till en annan del av anläggningen – av en samfällighetsförening, om en del av anläggningen ingår i en samfällighet som föreningen förvaltar.

–     I fråga om byggnader och andra anläggningar som hör till skilda fastigheter, varav minst en är en tredimensionellt avgränsad fastighet, ska följande gälla. Om en del av anläggningen ingår i en samfällighet som förvaltas av en samfällighetsförening ska en föreningsmedlem följa de regler som föreningen meddelar i stadgarna för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom samfälligheten. Medlemmen ska hålla noggrann tillsyn över att detta fullgörs också av personer som hör till medlemmens hushåll eller som besöker honom eller henne som gäster, personer som medlemmen har inrymt i sin del av anläggningen, eller personer som för medlemmens räkning utför arbete i medlemmens del av anläggningen.

–     De grannelagsrättsliga reglerna om byggnadsarbeten som utförs på byggnader och andra anläggningar som hör till skilda fastigheter, varav minst en är en tredimensionellt avgränsad fastighet, och om skadestånd orsakade av sådana arbeten bör gälla även för ägarlägenhetsfastigheter.

–     De grannelagsrättsliga reglerna om åtgärdande av brister på byggnader och andra anläggningar som hör till skilda fastigheter, varav minst en är en tredimensionellt avgränsad fastighet, bör gälla även för ägarlägenhetsfastigheter. Det bör inte införas någon särskild bestämmelse om förmånsrätt i en ägarlägenhetsfastighet för kostnader som ägaren av en annan sådan fastighet har haft för vissa slag av skadeförebyggande åtgärder.

Överlåtelse och pantsättning av ägarlägenheter
De regler som gäller för överlåtelse, tvångsförfoganden och pantsättning av annan fast egendom bör gälla även för motsvarande åtgärder beträffande ägarlägenheter.

–     De regler om byggfelsförsäkring som gäller för uppförande av andra flerbostadshus bör gälla även för uppförande av sådana hus som inrymmer ägarlägenheter. De särskilda skyddsregler i bl.a. konsumenttjänstlagen som gäller för uppförande av småhus bör inte gälla för ägarlägenheter. Inte heller bör det för ägarlägenheter införas någon motsvarighet till de ekonomiska planer som är en förutsättning för upplåtelse av bostadsrätt.

–     Förköpsrätt ska inte föreligga i fråga om ägarlägenheter.

Upplåtelse av ägarlägenheter
Den som äger en ägarlägenhet ska ha en oinskränkt rätt att hyra ut denna. Hyreslagens regler ska gälla när en ägarlägenhet hyrs ut. I det sammanhanget ska de särskilda reglerna i fråga om uthyrning av en- eller tvåfamiljshus tillämpas.

–     Det ska införas ett förbud mot att upplåta tomträtt i en ägarlägenhetsfastighet.

Exekutionsrättsliga frågor
Nuvarande bestämmelser om exekutiva åtgärder i fast egendom bör gälla även för exekutiva åtgärder som avser ägarlägenhetsfastigheter. Några särskilda regler om utmätningsfrihet för ägarlägenhetsfastigheter motsvarande de s.k. beneficieregler som finns för bostadsrätter bör inte införas.

Övrigt
Nuvarande bestämmelser om fastighetstillbehör och byggnadstillbehör bör gälla även för ägarlägenhetsfastigheter.

–     Allmänna regler i plan- och bygglagstiftningen om markanvändning, planläggning, tillstånd för byggnads- eller rivningsarbeten samt kvalitetskrav på byggande m.m. bör gälla också för ägarlägenheter. Det bör tills vidare inte införas några särskilda bestämmelser om användning av ägarlägenheter för annat ändamål än det avsedda.

–     Bestämmelserna om energideklaration bör tillämpas även på ägarlägenheter.

–     De nu föreslagna reglerna bör inte placeras i en ny särskild lag om ägarlägenheter utan i befintliga fastighetsrättsliga lagar. I samband med framtida författningsöversyner kan det finnas anledning att göra en genomgång av sådana specialbestämmelser som gäller för småhus för att undersöka behovet och lämpligheten av att göra dessa regler tillämpliga även på ägarlägenheter.

Riksdagen beslut i frågan omfattar: 
1. lag om ändring i jordabalken,
2. lag om ändring i äktenskapsbalken,
3. lag om ändring i förköpslagen (1967:868),
4. lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988),
5. lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,
6. lag om ändring i sambolagen (2003:376).

Förslagen av ovan återgivna bedömningar träder i kraft den 1 maj 2009.

Propositioner Ägarlägenheter

Läs: 2008/09:91

Taxering och beskattning av ägarlägenheter
Läs proposition 2008/09:83  Taxering och beskattning av ägarlägenheter

Riksdagen har  antagit regeringens förslag till

1. lag om ändring i fastighetstaxeringslagen (1979:1152),

2. lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt,

3. lag om ändring i inkomstskattelagen (1999:1229),

4. lag om ändring i lagen (2007:1398) om kommunal fastighetsavgift.

För Vitec:   B Bergström   bb@sfd.se